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故事18?|?三鄰橋:從廢棄的保溫瓶膽廠到上海首個體育文化新天地

来自:凯时国际app在线登录建筑    更新日期:2020/8/20    点击量: 2389

編者按:從今年4月起,“上海轉型發布”公衆號專門開設了一個“專注20年轉型實踐,講述20個更新故事”的系列訪談,邀請夏雨先生和他的同事們爲大家講述20年來,在上海這座日新月異的城市裏,在産業轉型與城市更新的實踐中,在一批批成功案例的背後,有哪些鮮爲人知的故事?以及那一代人的執著、智慧、勇氣和擔當。


或許是巧合,今年也是夏雨先生從事産業轉型與城市更新20周年,20年實踐、20個故事,不恰好組成了2020嗎?是的,回望20年,不是沈湎過去,而是更好地展望未來,2020年,又一個新的20年開始了。

讀史不如聽故事,相見每周星期三。


本期訪談嘉賓:

夏雨(現任上海産業轉型發展研究院首席研究員,曾經在市政府辦公廳、市經委和寶山區政府工作)

夏永軍(時任寶山區高境鎮副鎮長)

高虹軍(寶山區高境鎮鎮長)

黃瀚泓(時尚生活策劃咨詢公司CEO)

倪偉源(啓客集團執行董事、上海工業設計協會會長)

任芳磊(時任開倫集團總經理)

郝定明(三鄰橋體育文化園運營總經理)


Q1:看到“三鄰橋”現在這片景象,很難想象它前身是廢棄多年的日硝保溫瓶膽廠,好在一牆之隔的二期破舊廠房還在,這個強烈反差向人們訴說著它的今昔之別。


任芳磊:上海葵花保溫瓶膽廠坐落在高境鎮,占地102畝,屬于上海保溫容器有限公司,過去爲成千上萬個家庭提供了熱水瓶膽。上世紀九十年代初期,企業經營出現困難,便利用當時改革開放政策,在1995年12月,將其中66畝土地以入股形式與日方尼普洛株式會社等企業組建合資公司,叫上海日硝保溫瓶膽廠,由日方經營管理,後來又經過幾次股權轉讓,最終中方比例從20%降爲8%。另外36畝地仍歸廠裏在生産,後來生産不行了,爲支付職工下崗分流的社保費,又把這36畝的産權抵押給了市社保中心。隨著時代變遷,保溫瓶膽逐漸退出人們的消費舞台,日方也在2005年停産閑置。直到2015年前後,開倫集團(保溫容器公司2004年放小到奉賢,後與開倫集團合並)在奉賢區政府支持下,開始操作回購土地及股權工作,並于2016年完成收購,日硝公司轉爲國有企業。



圖片說明:这里曾是上海日硝保溫瓶膽廠,自2005年停产后闲置多年,终在2018年年底改造成为三邻桥体育文化园。


這塊66畝的地從日方收回股權後,有了改造的條件,當時有兩種路徑可選:一種是自行開發改造,另一種是與戰略合作方共同開發。經過審慎比較,最後選擇了共同開發,因爲回購股權已經占用了大量資金,體量這麽大的項目,開倫自身經營能力有限。最後凯时国际app在线登录 圈定了兩個合作夥伴進行具體談判,一個就是現在的啓客集團(8號橋團隊),另一家爲大型市屬國企。最後,凯时国际app在线登录 選擇8號橋團隊,因爲看重他們有一系列成功的案例。現在回想起來,可能這個選擇當時讓奉賢區和市屬國企的有些領導失望,但寶山區政府和高境鎮對這個項目非常支持,合作團隊也不負衆望,結果證明了當時的決策是正確的。同時,這個項目也是産權方與合作方“大房東,小股東”模式的經典之作。


夏永軍:高境镇面积不大,能够转型的载体也不是很多,从“十二五”期间,镇里就把上海日硝保溫瓶膽廠作为产业结构调整的一个重点。我是2009年到高境镇工作的,之前夏区不断推荐一些团队来这里看,我到任后也陆续接待过锦和集团、德必等一些拥有丰富城市更新经验的团队。其间,沪上一些知名的篮球俱乐部、乒乓培训学校等也来接洽过,但当时这里情况比较复杂,一直都没有实质性进展。因为66亩这块的股份基本在几家日本企业手里,厂房虽然闲置着,但日本人要价居高不下;而36亩产权由于被质押给了市社保中心,企业也没长期打算,出租给了很多小企业和个体工商户,管理混乱、环境脏乱差,安全隐患非常大。


2014年6月26日上午,36亩地块中发生一起火灾事故,主要原因是垃圾堆放点因人为倾倒不明易燃易爆化学物品,遇水发生自爆,自爆产生的火星导致堆放点对面一处仓库发生火灾。当时我分管经济和安全生产这块,火灾过后立即召开了现场会,责令出事企业整改,但要从源头上解决问题,还必须加快产业结构调整。所以,我们以高境镇的名义致函给奉贤区政府和区国资委,希望上海保温容器有限公司尽快转型。后来,就像任总说的, 66亩地这块股权收回后,成功转型为三邻桥一期,而另外36亩地也被高境镇政府从市社保中心赎回,正计划建设三邻桥二期。


Q2:启客集团是怎样考虑做上海日硝保溫瓶膽廠这个项目的?



黃瀚泓:2016年初,在市国资委的推荐下,启客集团初次接触了这个项目,当时上海日硝保溫瓶膽廠是奉贤国资委下属企业的资产,但地方在宝山区高境镇,所以我们前期的方案跟两个区的领导都汇报了,得到了两边领导的支持。宝山这边是夏区分管,公司之前做8号桥一期的项目,也是在夏区的支持和指导下做出来的,所以夏区对我们团队比较了解,相信这个地方如果要改造再利用,交给做8号桥的团队,既放心又能做出精品。


圖片說明:三鄰橋是上海第一個以“體育文化”爲主題的城市更新項目,工業遺存與現代文明在這裏碰撞,體育産業與消費市場在這裏融合。


至于市國資委推薦凯时国际app在线登录 的原因,我覺得可能是市國資委主要領導在盧灣區做過區委書記,而8號橋二、三、四期當時是盧灣區做得不錯的項目,也得到了區領導的支持和肯定。作爲曾經的輕工集團領導,他對保溫瓶膽廠也熟悉,在了解這個項目後,可能覺得項目操盤難度大,推薦8號橋團隊把握會更大些。好在凯时国际app在线登录 團隊有創新意識,最後做出的效果的確沒有辜負領導們的期望。


为加快推进上海日硝保溫瓶膽廠地块的调整转型,夏区于 2016 年 6 月 30 日召开区发展改革委、区经委、区商务委、区建设交通委、区科委、区规划土地局、区市场监管局、区消防支队、高境镇、保容玻璃公司、启客集团威新公司等单位参加的项目专题会。会议明确先行实施上海日硝保温瓶胆有限公司66畝地塊的存量建築改造,並通過了凯时国际app在线登录 的功能定位和調整方案,擬將該項目打造成集文、體、旅、科、商爲一體的綜合性園區,爲整個項目的轉型提供了政策依據。


2016年7月,启客集团和开伦集团签约,正式接手上海日硝保溫瓶膽廠项目,并于11月成立了上海启保企业经营管理有限公司,开伦集团占股30%、启客集团70%。启是指启客集团,保是指保温瓶胆厂,所以叫启保。



夏雨:启客集团的黃瀚泓先生曾经担任过新天地第一任老总,自己创业后,又做了8号桥一、二、三、四期,是一位非常专业、敬业的文创园区高手,他的团队实力也很强。2016年有一天他打电话给我,说准备参与保温瓶胆厂的改造,我一听很高兴,因为我知道他做事的风格和能力,也相信如果他来做那一定会做得很完美。保温瓶胆厂这块地方因为历史遗留问题多,一直没有实质性突破。现在66亩这块股权回购了,又有好的团队来,政府当然要再推一把。在做了几次调研后,我召开了专题会并形成操作性的纪要,为项目改造开了“绿灯”。


Q3:三鄰橋是上海第一個以“體育文化”爲主題的園區,請問倪總,這個定位是如何確定的?


倪偉源:拿到項目後,凯时国际app在线登录 對定位做了非常深的研究,一開始凯时国际app在线登录 想到的就是利用原有的創意設計資源,到8號橋幾個園區一調研,結果非常糟糕,沒有一家企業對這個園區有興趣,還表示他們的上下遊企業也不會來這邊設辦公場所。原來這個地方有三個缺陷:一是不具備軌道交通優勢。項目東、西側有1號線和3號線,但直線距離都在1.5公裏以上。雖然有19號線規劃站點距離項目較近,但通車要在10年之後,同時公交車也不多;二是周邊商務辦公氛圍弱。基本沒有什麽辦公樓,也聚集不了企業;三是改造難度大。廠房建築破舊,結構安全問題也很嚴重。容積率還很低,從投資方面來看,成本會相對比較高,設計難度也很大。


缺陷虽然很多,但我们发现了一个优点,就是周边住宅很多,3公里半径内有70多万人口,人口密度跟市区相当。所以,我们就在想,有什么B2C领域是需要人去参与、同时技术含量比较高、产业特性比较明显的行业。当时有几个方向:一个互联网消费,我们调研了一批做B2C的互联网企业,结果发现这些公司虽然 C端客户遍布全国各地甚至全球,但办公都选在市中心;第二我们还调研了各种商场,发现商场里面会零星地引进一些健身中心或者儿童运动,但是对商场来说,它不是主题,它只是里面的某一个功能,吸引人流的一个元素。不过,从这些分散、分布的体育项目看,体育消费已经日渐成为了人们的一种生活方式。想到这个方向后,我们又对体育产业做了比较深入的研究,了解到体育产业的生态圈分为三个层次:第一个是体育赛事、IP,这是核心圈;第二个是体育服务,包括培训、运动场所等;第三个是衍生产品,包括运动服、球鞋、滑雪用具等体育用品。


圖片說:在這裏,人們充滿活力,周圍鄰裏聚集于此,一起運動、社交、學習新的技能,感受健康快樂的生活方式!



調研後,凯时国际app在线登录 覺得三鄰橋可以走體育産業這條路。首先這裏有人,有人就有消費,體育商戶進來後會帶動消費,但凯时国际app在线登录 既然是做産業,和商場的做法不能一樣。商場是開一個店,而我首先要評估,是誰在做、他的背景怎麽樣、他對自己這塊業務未來有沒有更大的一個想法,然後看他是不是想帶動這個行業一起發展。


凯时国际app在线登录 在做的過程中,很注意研究國家政策,最近幾年國家政策也逐步開始明確提體育産業了,一開始只是提全民運動、全民健身,後來開始提體育産業、體育消費,甚至提有條件地做體育綜合體。最近又出台了鼓勵閑置的老廠房做體育運動設施的文件。國外體育産業的消費程度和産業比例都比凯时国际app在线登录 高好多倍,在上海甚至沒有一個各種體育門類集中的、稱之爲體育消費集聚區的地方。凯时国际app在线登录 可以說是一個走在前面的實踐者,在調研分析和琢磨過程中,也跟夏區彙報過幾次,最後定位爲上海首個體育文化産業園,二期建了以後,凯时国际app在线登录 可能會叫上海首個體育消費綜合體。


Q4:定位確定後,改造建設也不容易,你們是怎麽圍繞體育主題做的?



倪偉源:在寶山區及高境鎮政府大力支持下,2017年上半年三鄰橋項目啓動,投資2億,總建築面積大約36000平方米,有14棟廠房,花了一年半的時間改建,2018年年底竣工。前期招商遇到了些困難,所以凯时国际app在线登录 2019年5月25日才正式開園。開園時園區入駐率達到90%,其中有20多家體育項目,還有婚慶會館、商業、餐飲等配套。


圖片說明:园区内有两根50米高的大烟囱得以完整保存,成为一道独特的风景线。



有三件事我印象比較深,一是園區內大煙囪的保留。保溫瓶膽廠的建築還是比較有特色的,裏面有兩根50米的大煙囪,對它們,凯时国际app在线登录 做了很多研究,也有不同的想法,有人覺得它會不會在安全上有問題,要把它拆掉了;有的就覺得這個煙囪是不是可以做成像世博園那樣的溫度計。後來檢測說這個東西現在相對比較安全,可以不拆,但最好不要去碰它。因爲你在外牆上挂任何東西,都會造成它危險程度的增加。所以,從安全角度和整個園區氛圍,凯时国际app在线登录 最終決定就原汁原味的保留,現在也成爲園區比較有特色的一個景觀。


二是場館的二次改造。體育産業對空間的要求差異性很大,作爲老廠房改造,只能適合一部分運動項目的要求,比如標准籃球場地要9米高,但廠房普遍只有7-8米層高,凯时国际app在线登录 引進籃球館後,就往下挖了一米,整個高度就差不多到了。但挖的成本很高,所以一開始,兩個籃球場館只挖了一個。但開業一個月後,發現挖下去的場地使用人特別多,另外一個場地大家覺得打的不是很舒服,所以又把這個沒挖的場館重新閉門裝修,這次比隔壁那個場地挖的還要深,做到標准的9米。凯时国际app在线登录 引進了一個潛水培訓,有一個10米深的潛水缸,但樓高不夠,于是又向下挖了4米。凯时国际app在线登录 還特意拆掉了一棟廠房,騰出來作戶外運動的廣場,還有一個400米環形跑道,適合慢跑。


三是夏區一直關心凯时国际app在线登录 這個項目。開工後,夏區雖然已不在崗位上,但隔一段時間總會到工地上看看,還幫凯时国际app在线登录 引進了花嫁麗舍婚慶會館,也是現在園區裏的一個亮點。


Q5:在這個項目的改造、運營過程中,高境鎮也有了不少支持幫助吧?



高虹軍:這塊地方的控詳規劃爲體育和醫療用地。原來傳統的做法是政府收儲——劃撥用地——政府投資建設公益性的體育場館之類的項目。其實,隨著體育産業和醫療事業改革,用符合市場經濟的辦法也能爲社會提供更優質的體育或醫療服務。所以,鎮裏非常支持啓客集團對這個項目的定位和建設,如對園區整體改造實行“拆一還一”的政策;針對部分尚不具備辦理證照條件的事項作爲特事特辦,協助相關部門予以解決;積極推薦舉辦各類有助于吸引人氣的活動,如年味濃濃情非遺活動、高境“夜來·香”小鎮主基地建設、“E購寶山”電商節活動、寶山體育消費節、“小手牽大手”垃圾分類活動等等,還幫助申請市體育産業示範區。


Q6:原先你們引進創意設計類企業很有經驗,對體育類企業是通過什麽辦法集聚的呢?



郝定明:體育業態的引進,確實團隊都沒有做過,因爲上海之前沒有一個項目像三鄰橋那樣,將這麽多體育的業態集聚起來。所以,凯时国际app在线登录 在招商時唯一能走的方向,就是去看大衆點評上的評分,凯时国际app在线登录 一邊列出要引進的體育業態,比如籃球、拳擊、潛水、極限運動、攀岩等,一邊查看大衆點評上4顆星以上的商戶,一家家去找,我記得2018年1月開始招商後,凯时国际app在线登录 連續拜訪了70多家4星以上的商戶。


一開始談挺困難的,因爲這些體驗業態的商戶對地理位置和租金要求都很高,而凯时国际app在线登录 首先地理位置就沒有優勢。調研了一批體育企業後,雖然沒一家拍板說肯定過來,但凯时国际app在线登录 基本把握了這個方向,和這些企業也保持著聯系。等園區快竣工、整個形象差不多出來後再請他們來看,沒想到,他們全都要搶著進來了,凯时国际app在线登录 再從30多家優質企業中選了10家更有特色的。體驗式體育這個行業現在還是微利的,需要長期培養,所以凯时国际app在线登录 不只是單純房東跟房客的關系,而是會出一個很詳細的財務測算,前兩年放一點租金,等商戶後面賺錢了再把這個租金補回來。



圖片說明:“小小特工”是專業的兒童運動成長空間,設有3-12歲兒童的體適能、球類、平衡車、跆拳道、遊泳、親子瑜伽等多種課程。



比如小小特工,当时已经在五角场开了一个500平方米的店,让他在三邻桥再开一个旗舰店,他还是有点担心的, 五角场那里毕竟消费水平要高些,对小朋友体育爱好的消费态度可能也不一样。但我们还是坚持让他过来,给了1000平方米的地方尝试。这里的老厂房条件比商场好,我们跟他合作,引进了新加坡的儿童足球、击剑等。同时我们还建议他把泳池做成24小时恒温的,因为我们是7米层高的游泳池,室外原来的大树都保留下来了,人在里面游,能看到外面绿树成荫的景色,感觉非常棒。小小特工三邻桥店开业不到半年,会员就已经达到2000 多人,生意比五角场店还好。


我覺得小小特工的例子從一個側面說明:第一,很多商場的地段都比凯时国际app在线登录 好,但地段不好也有優勢,周邊惡性競爭會少,場地面積也可以做更大;第二,體育業態集聚會産生一個很好的良性循環,比如一個家庭小朋友在小小特工這裏鍛煉,家長就可以選擇去一兆韋德或者籃球、擊劍等項目,適合老人運動有高爾夫,一年只要一千多塊錢就可以辦會員卡;第三,圍繞體育主題,園區可以有很多公共休閑空間和餐飲配套,晚上廣場還會放露天電影,所以全家人的體育娛樂休閑都可以在這裏滿足。


Q7:聽說三鄰橋現在成了周邊居民的“城市客廳”,體育主題外還有哪些其他特色呢?



高虹軍:“三鄰橋”建成後,首開新型多元化共建創意社區的先河,實現了“體育生態完善、多元産業集聚、社區鄰裏相融”的有機結合,並配以特色商業及休閑娛樂和公共空間,一期體育體驗類客戶占比60%左右,成爲滿足三區交界處幾十萬居民對美好生活的需求和就近消費的一個標志性項目。


倪偉源:“三鄰橋”的名字別有深意,一開始凯时国际app在线登录 取名叫“三聯橋”,跟夏區彙報後,他說“三”和“橋”沒問題,這個“聯”字太硬了,可否改爲“鄰”?凯时国际app在线登录 一聽都叫好。“三鄰”指的是園區地處寶山、虹口、靜安三區交界處,有三區爲“鄰”的寓意。“鄰”表達了園區的理念——爲周邊居民打造舒適便利的鄰裏生活中心,而“橋”則沿襲了“8號橋”的文化理念,以“橋”爲介,既連接工業遺存與現代文明,也連接體育産業與消費市場。


圖片說明:夜晚,周邊居民在戶外廣場上觀看露天電影,廣場上的熒光格子也成爲一個網紅打卡點。



在建造時,凯时国际app在线登录 按照8號橋的傳統,配套了一個活動場地。留出了1500平方米的多功能大秀場以及1000平方米的戶外廣場,光秀場面積就是8號橋的5倍,方便開展各種不同類別、不同規模的文體活動。戶外廣場平時有很多居民在此休閑、交流和活動,變成了周邊居民社交的好去處。


園區核心內容是體育,所以差不多一半以上面積都是跟體育相關的,但還配套一些餐飲、社區服務、文化培訓的功能,其實一開始大家想法也是比較傳統的,覺得做體育就是多做場館,但場館本身的消費是不高的,它是人們主動參與的活動,既有運動性,也有娛樂性。但僅此還不夠,還要引出它的消費性。今年年初國家發了一個文件,鼓勵體育消費。這裏其實已經算是一個小的體育消費綜合體了,因爲人們過來不光運動,運動後,在裏面還會有更多的消費。這次寶山55購物節的主會場就放在了1500平方米的大秀場。據說原來考慮在商場辦的,但最終還是選擇了凯时国际app在线登录 這裏,說明三鄰橋不僅有體育文化、體育主題,還能夠帶動消費、引導消費。


Q8:最後,還是想請夏老師作一個點評,三鄰橋這個項目最值得總結和借鑒的是什麽?




夏雨:這個項目成功的因素當然有許多方面,既有團隊的能力、效率,也有政府的支持、幫助,還有市場時機的把握等等。但我覺得,這個項目的特別之處,是他們在定位上功夫花得深、有眼光、抓得准。據我所知,他們在前段定位策劃上是花了大量精力和時間的,做了非常細致的市場調查和分析,尤其可貴的是,他們善于從劣勢中找優勢,不拘泥于從辦公等傳統模式中找出路,不滿足于以往的成功和經驗;而是從“人民群衆對美好生活的向往與供應不充分不平衡”的矛盾中找機遇,緊緊圍繞消費做文章;著力打通産業與消費之間的通道,圍繞體育産業的集聚、組合做文章;著力打造以體育爲主題,多業聯動的良性閉環;所以,在一個基礎、交通、區位和環境都不占優勢的地方,照樣能夠打造出在上海稱得上獨具一格、別有洞天的體育消費新天地。


采訪:洛克、胡珊毓

編輯:胡珊毓

審核:夏雨


文章轉載于公衆號爲:上海轉型發布